Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng thịnh vượng VPBank

http://www.doko.vn/luan-van/348447

MỤC LỤC 

LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP ........... 3 

1.

Một  số  khái  niệm  cơ  bản  có  liên  quan  đến  định  giá  BĐS  thế 

chấp ............................................................................................................. 3

1.1.

Tài sản .............................................................................................. 3

1.2.

Bất động sản thế chấp ...................................................................... 4

1.2.1. Bất động sản .............................................................................. 4

1.2.2. Bất động sản thế chấp ................................................................ 7

1.3. Định giá bất động sản ....................................................................... 9

1.3.1.

Sự cần thiết định giá BĐS .......................................................... 9

1.3.2. Bản chất giá trị ........................................................................... 9

1.3.3.

Các nguyên tắc định giá ...........................................................11

2.

Quy trình định giá BĐS thế chấp .....................................................17

2.1. Khái niệm ........................................................................................17

2.2.

Vai trò của quá trình định giá BĐS thế chấp .................................17

3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS (ảnh hưởng 

đến giá trị BĐS thế chấp) ........................................................................19

4.

Các phương pháp định giá BĐS .......................................................21

4.1.

Phương so sánh trực tiếp ................................................................22

4.2.

Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp 

thầu khoán) ............................................................................................24

4.3. Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) ..... 27

4.4. Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lý 

thuyết) ....................................................................................................29

4.5. Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)..........................31

CHƯƠNG  II:  THỰC  TRẠNG  CÔNG  TÁC  ĐỊNH  GIÁ  BĐS  THẾ  CHẤP  TẠI 

VPBANK .......................................................................................................................... 34 

1.

Tình hình cơ bản của VPBank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá 

BĐS thế chấp ............................................................................................34

1.1.

Tình hình chung VPBank ..............................................................34

1.1.1  Sự hình thành và phát triển của ngân hàng ..............................34

1.1.2.  Cơ cấu tổ chức của ngân hàng VPbank ..................................37

1.1.3.  Tổ chức nhân sự ......................................................................37

1.1.4.  Lĩnh vực hoạt động .................................................................38

1.2. Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần 

đây   ........................................................................................................38

1.2.1. Tình hình hoạt động tín dụng trước năm 2007 ........................38

1.2.2 Tình hình hoạt động năm 2007 của VPbank ............................40

1.3. Phòng thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Ngân hàng VPBank ..... 41

1.3.1. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm ................................41

1.3.2. Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm.....................42

1.3.3. Thực trạng hoạt động của phòng thẩm định tài sản bảo đảm ..43

1.3.4.  HiÖu  qu¶  cña  hoạt  động  phòng  thẩm  định  TSBĐ  cña 

VPBank ..............................................................................................43

2. Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại phòng thẩm định 

TSBĐ của ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội ...............................45

2.1. Những vấn đề liên quan đến việc định giá BĐS thế chấp ..............45

2.1.1. Mục đích của việc định giá BĐS thế chấp .............................45

2.1.2. Yêu cầu của việc định giá BĐS thế chấp ................................46

2.1.3.  Cơ sở của việc thực hiện định giá BĐS thế chấp ...................46

2.1.4. Căn cứ định giá ........................................................................47

2.1.5. Quy trình thực hiện định giá BĐS thế chấp tại VPbank..........47

2.2. Thực tế việc sử dụng các phương pháp định giá tại ngân hàng .....49

2.2.1. Về mặt lý thuyết .......................................................................49

2.2.2. Về mặt thực tế ..........................................................................52

3. Đánh giá về công tác  định giá BĐS đảm bảo tại VPBank ..............58

3.1. Ưu điểm ..........................................................................................58

3.2. Nhược điểm ....................................................................................59

4. Nguyên nhân của những ưu và nhược điểm trong công tác định 

giá tại VPBank .........................................................................................60

4.1. Nguyên nhân của những ưu điểm ...................................................60

1.1.2.

Nguyên nhân chủ quan ............................................................60

4.1.2.

Nguyên nhân khách quan ........................................................61

4.2. Nguyên nhân của những nhược điểm .............................................61

4.2.1.

Nguyên nhân chủ quan ............................................................61

4.2.2.

Nguyên nhân khách quan ........................................................62

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC 

ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK ................................................................ 63 

1.

Phướng hướng phát triển năm 2008 của ngân hàng VPBank và trong 

những năm tiếp theo ..................................................................................63

2.

Phương hướng  hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp .................65

3.

Một số nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại 

VPBank ......................................................................................................70

4.

Một số kiến nghị ....................................................................................73

KẾT LUẬN....................................................................................................................... 75 

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... 77