Báo cáo thực tập quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

http://www.doko.vn/luan-van/348559

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ 

Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng 

đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên 

mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây 

trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, 

những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. 

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản 

(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống 

pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm 

phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai 

khái niệm bất động sản và động sản”. 

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến 

đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất 

(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, 

Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự 

Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là 

“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý 

bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao 

dịch dân sự. 

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” 

với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa 

màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được 

coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự 

Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 

Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất 

đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức 

đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. 

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được 

coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về 

khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn 

liền với đất đai”. 

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt 

đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một 

mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, 

đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm 

tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật 

không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” 

cũng là các BĐS. 

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại 

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình 

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình 

xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp 

luật quy định”. 

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng 

pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi 

quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS 

trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các 

quy định cụ thể danh mục các tài sản này